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Algunas opciones para abaratar las cuotas de la hipoteca

  • Carencia de capital supone pagar por unos meses intereses sin amortizar capital.
  • Con el capital diferido podemos aplazar hasta el 40% del préstamo.
  • Otra posibilidad es alargar el plazo de amortización en 5 o 10 años más.
  • Reunificar deudas puede ayudar aunque implica pagar más intereses.

Aunque hoy la apuesta sea el alquiler, al español le gusta ser propietario de su casa. Las cifras rondan el 80% del parque de viviendas. Eso significa que el pago de la hipoteca es una rutina para la mayoría de familias españolas (¿Quién se pudo permitir el lujo de comprar piso sin pedir un préstamo al banco?).
El pago de esa cuota hipotecaria escuece especialmente en tiempos de crisis. Pero hay opciones, no muchas, pero las hay, para pagar algo menos cada mes. Siguiendo lo apuntado por HelpMyCash, repasamos cuatro opciones para abaratar la cuota de nuestra hipoteca.

Carencia de capital
Se trata de que, por unos meses, paguemos únicamente los intereses sin amortizar capital. Esta operación puede reducir la cuota hasta un 50%.
Si todavía ni así nos resulta suficiente, podemos intentar negociar una carencia total para no pagar ni capital ni intereses durante algún tiempo.

Capital diferido o ‘balloon’
Sirve para aplazar el pago de un porcentaje del préstamo hasta la cuota final. Este porcentaje puede llegar a ser del 40%. Mientras tanto, tu cuota mensual disminuye considerablemente, ya que la cuota mensual se recalcula en base al 60% restante.
Más tarde, antes de que llegue el pago de la gran cuota final, se amplía la hipoteca o se abre una nueva.

Reunificación de deudas
Si hemos llegado a esta situación porque, además de la hipoteca, tenemos múltiples deudas contraídas a través de varios créditos o préstamos, podemos contemplar la opción de agrupar todas nuestras deudas en una sola cuota, mucho más baja que la suma de las que pagábamos antes.
La operación implica que pagaremos durante más meses y por lo tanto más intereses en total, pero es cierto que de una forma mucho más cómoda que nos ayudará a llegar con holgura a final de mes.

Alargar el plazo de amortización
Finalmente, otra opción para abaratar la cuota de nuestra hipoteca es alargar el plazo de amotización. Si el préstamo era a 25 años, podemos negociar con el banco para devolverlo en 5 o 10 años más para conseguir ir más desahogados a fin de mes.

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La morosidad y la contracción del crédito nos indican el fin de una era

Marco Antonio Moreno  18 de agosto de 2012 | 12:00

Evolución del crédito en la banca española

Tal como habíamos advertido en un post del mes pasado, el nivel de morosidad de la banca española alcanzó su récord histórico en junio. Ya JM nos ha contado el detalle de esta informacióny por ello en este post he optado por presentar algunas gráficas con los datos del Banco de Españapara abordar la peculiar situación que enfrentamos y que nos lleva a situaciones desconocidas. En esta primera gráfica presento la evolución del crédito del sistema financiero español desde enero de 1962 hasta junio de 2012.

Aunque durante décadas la expansión del crédito fue casi inexistente, entre mediados de los años 80 y mediados de los años 90 esta expansión se aceleró levemente. Pero es desde 1996 cuando comienza una aceleración vertiginosa y creciente que no se detendrá hasta la quiebra de Lehman Brothers. Durante 12 años la expansión del crédito fue el verdadero motor de la economía, con la creación de la burbuja inmobiliaria, que ayudó a hacer pensar que todo iba bien en España. Tan sólida fue esta expansión, que en estos doce años el nivel del crédito se multiplicó más de seis veces pasando de 300.000 millones de euros en 1996 a 1,9 billones de euros en 2008. Desde entonces, la expansión del crédito se ha revertido convirtiéndose en fuerte contracción de crédito por la vía deldesapalancamiento financiero.

 

Por eso que esta crisis marca un punto de inflexión importante para España y esta gráfica de medio siglo lo confirma en su cambio de tendencia. Lo que se ha producido no es un estancamiento del crédito o un “amesetamiento” sino directamente una acelerada contracción que se mantendrá por el resto de este año y parte del próximo. Con esto, España pone fin a una etapa de consumo y derroche iniciada en los años 90 que contribuyó a crear la burbuja inmobiliaria. En la siguiente gráfica podemos ver en detalle la expansión del crédito iniciada en 1996 y que ha culminado en un shock contractivo.

Volumen créditos banca española

Nivel de Morosidad y Tasa de Morosidad

Ahora corren otros tiempos y mucho de ese crédito solicitado en el período de la euforia se encuentra entrampado en la morosidad y nunca será devuelto. En la siguiente gráfica presento la Tasa de Morosidad para la banca española desde enero de 1999 a junio de 2012. Como habíamos advertido en este artículo de hace un mes, la morosidad del sistema financiero español llegó a su máximo histórico en el mes de junio con el 9,42 por ciento, pulverizando el récord de febrero de 1994 cuando alcanzó el 9,15 por ciento. Cabe destacar que la morosidad en mayo fue de 8,95 por ciento, y en abril de 8,72 por ciento. En junio del año pasado era de 6,69 por ciento, lo que indica el rápido aumento en los impagos.

Tasa de Morosidad de la Banca Española

Un dato revelador que nos aporta esta grafica es que en la década previa al estallido de la crisis, la tasa de morosidad fue declinando paulatinamente hasta alcanzar un mínimo de 0,75% en junio de 2007. Este era un dato que potenciaba la retroalimentación del crédito por las sinergias del sistema financiero. A mayor cantidad de deudores que cumplen con sus pagos, más rentable se hace la generación de crédito para la banca y más créditos se otorgan. La siguiente gráfica presenta el nivel de morosidad y aporta otro enfoque al problema.

Nivel de morosidad de la banca española

En esta gráfica tenemos el volumen nominal de impagos (1999-2012) que durante una década se mantiene en torno a los 10.000 millones de euros. Es decir que pese a que los préstamos aumentaban (gráficas 1 y 2), el nivel de impagos se mantenía constante contribuyendo a disminuir la tasa de morosidad (gráfica 3). La morosidad no crecía paralela al crédito sino que disminuía exacerbando más el entusiasmo crediticio.

Ahora la situación es completamente inversa. La crisis y el desempleo han aumentado la morosidad del sistema financiero mientras las operaciones de crédito se desploman. Estos dos hechos son la cara opuesta a la vivida en el período de la euforia dado que potencian la espiral contractiva favorecida por el viento de cola de la recesión y el desempleo. Todo indica que la tasa de morosidad seguirá aumentando y que el crédito seguirá en contracción durante el resto de este año y buena parte del próximo. Por eso que lo que estamos viviendo no es sólo un punto de inflexión sino más bien el fin de una era.

En El Blog Salmón | La banca rompe su techo histórico de morosidad al superar el 9,4%, España se aproxima a superar el récord de morosidad que data de 1994

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Problemas para pagar nuestra hipoteca: alguna soluciones para evitar llegar al embargo

Problemas para pagar nuestra hipoteca: alguna soluciones para evitar llegar al embargo

  • Conviene comprobar si la hipoteca cuenta con seguro de protección de pagos o desempleo.
  • Hay que avisar a tiempo al banco de que no podemos pagar y abaratar la mensualidad.
  • Se puede negociar la dación en pago con el banco (que no está obligado).

Los últimos datos del Poder Judicial (CGPJ) señalan que los desahucios de viviendas se han disparado durante el primer trimestre de este año en España, cuando alcanzaron la cifra de 517 diarios.
Sin embargo, en 2011 se iniciaron 77.854 procesos de ejecuciones hipotecarias, lo que supone un descenso del 16,9% en comparación a un año antes, y la primera reducción tras tres años consecutivos de aumento, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
La tasa de mora hipotecaria está en el 2,74%. Una tasa baja porque con la caída del euríbor muchos hipotecados están pagando cuotas más bajas y porque solo un 8% de los hipotecados están en paro.
De hecho el 6,63% de los trabajadores desempleados se vio afectado por el inicio de un proceso de ejecución hipotecaria desde el inicio de la crisis hasta el cierre del pasado año.

Nueve posibilidades de salvar la hipoteca
El embargo está más cerca de lo que podamos pensar. Pero hay soluciones para evitarlo si es que no podemos pagar nuestra hipoteca; las que resume HelpMyCash:

Seguros
Comprobar si la hipoteca cuenta con un seguro de protección de pagos o desempleo, ya que esto cubriría las cuotas mensuales impagadas de hasta doce meses.
No esperar hasta el último momento
Si, por ejemplo, faltan pocos meses para que se nos acabe el paro, ahora es cuando todavía tenemos opciones y capacidad de maniobra. Pensemos que, en el momento en que dejemos de pagar, no solo perderemos nuestra vivienda y todo lo invertido hasta la fecha, sino que nuestra deuda aumentará todavía más a causa de los intereses de demora, comisiones de impago, costes judiciales, etc. Hay que evitar a toda costa llegar a esa situación.
Tomar parte activa en el asunto
Lo primero es avisar al banco de que, dentro de poco, no vamos a estar en disposición de seguir pagando, e intentar negociar con él una cuota más barata. Entre las opciones para abaratar la mensualidad, encontramos:
Carencia de capital
Capital diferido o “balloon”
Alargar el plazo de amortización
Reunificación de deudas.
Vender cuanto antes
Si no estamos absolutamente seguros de que nuestra situación económica mejorará en breve, es necesario mentalizarse de que es mucho mejor vender la casa cuanto antes, aún si es por menos del valor de nuestra deuda. Por un lado, si comunicamos al banco nuestra intención de vender, aumentamos las posibilidades de que se muestre dispuesto a negociar una reducción de la cuota o unos meses de tregua mientras dura nuestro problema. Por otro, será mucho mejor deber 10.000 euros (imaginemos que esa es la diferencia entre nuestra hipoteca y el precio que ofrece el comprador) al banco que 100.000.
Dación en pago
Recordar que la ley dice que la dación en pago no es obligatoria para los bancos, pero no que el hipotecado y su banco no puedan llegar a este acuerdo si a ambas partes les parece bien. Solo pueden tener acceso a esta medida las personas cuyo banco se haya adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias y además cumplan con seis requisitos:
Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.
Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.
La vivienda no ha de superar los 200.000 euros (aunque depende del tamaño de la población).
La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.
Casos que no estén en procedimiento de ejecución.
La vivienda ya está gravada con cargas posteriores.
Asociaciones
cudir a asociaciones de consumidores o de afectados por la hipoteca como la PAH, que ayudan a los hipotecados con problemas de pago proporcionándoles información, llevando a cabo actos públicos y concentraciones, emprendiendo acciones legales y logrando evitar algunos embargos (leer cómo la PAH frena los desahucios).
Prórroga
Recordar que, una vez subastada la vivienda, la persona afectada puede solicitar una prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus circunstancias personales.
Actividad profesional
Tener en cuenta que, en el supuesto de que la vivienda hipotecada esté ligada a una actividad profesional o empresarial, no podrá iniciarse su ejecución, si el afectado es declarado en concurso.
Pagar a tiempo
agar lo adeudado antes de que empiece el proceso de embargo. Desde el primer impago hasta que empiecen los trámites del desahucio pueden transcurrir 6 meses. Si en ese tiempo logramos reunir el importe de las cuotas impagadas más los intereses y comisiones de demora acumulados, podremos detener el embargo.

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Quiero comprar casa en Denia: ¿voy al banco, busco a una Agencia Inmobiliaria o la compro directamente del propietario?

Con los vaivenes que están sufriendo los mercados financieros, la crisis del euro y el continuo ajuste del precio de la vivienda, los clientes vendedores y compradores de viviendas andan abrumados.

¿Si quiero vender que hago, a donde me dirijo?: ¿intento vender directamente o solicito los servicios de una Agencia inmobiliaria?. Y si quiero comprar, ¿qué hago?, ¿voy a un banco, intento comprar directo a los propietarios o me dirijo a una Inmobiliaria?.

Ante un escenario tan revuelto, con los precios de la vivienda locos y con tanto producto inmobiliario en manos de los bancos, podría parecer recomendable que el vendedor intente la venta directa de su casa y el comprador se dirija, en primer lugar, a los bancos y, en segundo, a la busca de propietarios particulares asfixiados por la hipoteca.
Sin embargo, en este singular contexto, lo más recomendable sería acudir a un especialista inmobiliario por las razones que se describen a continuación:

1ª.- Atención personalizada:
En el caso del comprador, el banco no es un profesional inmobiliario y sus agentes comerciales, abrumados por sus nuevas funciones (para loas que no se han preparado) no van a atenderle como lo hará un profesional inmobiliario. Ni precisarán su perfil comprador, ni conocen las zonas ni los precios medios de los sectores urbanos y no podrán asesorarle debidamente en este aspecto. Si el comprador se dirige al propietario, este lo único que quiere es vender su casa y no podrá ni querrá asesorarle sobre dudas o interrogantes que pueda el comprador plantear.
Sólo el profesional, tras precisar el perfil del comprador y valorar debidamente sus necesidades y recursos, podrá atenderle debidamente.
Y si es vendedor, sólo podrá ofrecer a su cliente los datos sobre su casa y no dispondrá de respuestas a las preguntas genéricas sobre el mercado en la zona.
El agente inmobiliario, sin embargo, podrá, tras valorar primero su perfil y las causas de su “urgencia” por vender, tranquilizar al propietario atenuando esta urgencia o alentándola según el caso.

2ª.- Mejores precios:
Si el comprador se dirige al banco o directamente al propietario difícilmente conseguirá descuentos significativos respecto al precio en oferta. En ambos casos ninguno de los dos se dedica a estas funciones y pronto se enrocarán en una cantidad cercana a su oferta de salida.
Sólo el intermediario inmobiliario está en condiciones de llevar a cabo la negociación a la baja del precio de salida del inmueble y podrá conseguir un mejor precio.
Y en el caso del cliente vendedor podrá asesorarle adecuadamente sobre el precio aconsejable de salida según los precios medios de su zona para no perder el tiempo (y a veces la vivienda) con precios de salida alejados de su segmento de mercado.

3ª.- Mejor conocimiento del mercado:
Ni los bancos ni el propietario particular conocen el mercado y no pueden asesorarle debidamente al respecto. La agencia inmobiliaria conoce al detalle los movimientos de precios y las oportunidades de la zona y es la única que podrá atenderle debidamente. Tanto a los clientes vendedores como a los compradores.

En conclusión: ante la creciente incertidumbre de los mercados, tanto vendedores como compradores prefieren ponerse en manos de profesionales inmobiliarios.

Ver casas de bancos en Denia

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El precio de la vivienda modera su caída y se reduce un 30,4% durante la crisis

El precio de la vivienda modera su caída y se reduce un 30,4% durante la crisis
Junio cierra con un descenso del 10,8% respecto al mismo mes de 2011
El precio medio de la vivienda cerró el pasado mes de junio con un descenso del 10,8%  respecto al mismo mes de 2011, con lo que acumula un ajuste del 30,4% desde diciembre 2007, cuando el precio de los pisos alcanzó su valor más elevado, según la firma de tasaciones inmobiliarias Tinsa.
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El precio de la vivienda sigue cayendo: es buen momento para comprar.

El precio de la vivienda seguirá cayendo.

Según un Informe de Estandar&Poor’s el precio de la vivienda seguirá a la baja de forma muy pronunciada durante, al menos, cuatro años más. La Agencia de calificación recuerda que la vivienda en España subió un 150% (entre los años 2000 y 2008) pero sólo ha bajado un 22%.

El excesivo stock acumulado agravará aún más esta caída, puesto que el alto nivel de endeudamiento de los hogares y la excesiva tasa de desempleo imposibilitará las transacciones durante el largo periodo de tiempo que dure su recuperación.

La contracción del PIB en mas de dos puntos durante este año y el siguiente, agravará esta predicción.

Sin embargo en la Costablanca y mas en concreto en Dénia, dependiendo de zonas, ya podemos encontrar inmuebles con un precio de salida muy interesante. Sectores donde hasta hace pocos años no se podía comprar (porque no había nada en venta) ahora permiten el acceso a bolsillos medios. Las Rotas es un ejemplo. En otros, la caída de los precios pone al alcance de todos una gran gama de inmuebles muy atractivos. En ambos casos se producen frecuentes compraventas que retiran el mejor producto del mercado.

Es un buen momento para comprar si se dispone de un buen asesoramiento.

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Economía. Es difícil pero tenemos que salvarnos

Economía. No nos salvamos.

Televisión española anunciaba hoy que la deuda pública española había alcanzado los 774.549 millones de euros, a un ritmo de crecimiento -durante los tres primeros meses del año- de 436 millones por día. Esto significa una remontada de 39.588 millones más con respecto al trimestre anterior (734.961.000 a 31 de diciembre), a pesar de los programas de ajuste que han llevando a cabo Gobierno central y autonómicos durante este periodo, y del 100% desde el 2008 – el estallido de la crisis- cuando sólo representaba el 35,8% del producto interior bruto). Y esta cantidad no incluye los 100.000 millones prometidos por Europa el sábado pasado, destinados a sanear la banca española.
Este endeudamiento representa el 72,1 % del PIB (unos 1.062.591 millones), el nivel más alto desde hace casi un siglo (76,7% en 1913). Aunque no es mucho si lo comparamos con el mayor nivel de deuda pública alcanzado, según el FMI, del 162% que se alcanzó en 1880, tras el pánico bancario que produjo la fuerte concentración del riesgo crediticio en el sector ferrocarril (el ladrillo de ahora), lo que provocó el hundimiento del sector financiero (de 60 bancos existentes solo sobrevivieron una quincena). El Gobierno además presagia que llegaremos a un 79,8% del Producto Interior Bruto (PIB) a finales de año (superaremos el nivel de 1913).
Si repartimos esta carga entre la población de España salimos a más de 16.500 euros por cada español. Pero si lo repartimos sólo entre la población productiva, la cifra resultante es de escándalo.
Estos cálculos nos llevan necesariamente a una situación de impago (nada raro para una nación que ha quebrado unas 13 veces desde 1800).

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Pisos en Denia a 600 euros o como viajar en el tiempo

 

Pisos en Denia a 600 euros o como viajar en el tiempo

Hace unos días El País publicaba un artículo, firmado por 3 prestigiosos catedráticos españoles emigrados al extranjero, en el que se criticaba el fuerte ataque de victimísmo que está sufriendo la sociedad española, como respuesta a la dura negociación económica con Bruselas: Europa no nos quiere, el BCE no nos ayuda, nosotros hemos hecho nuestros deberes, nos tienen manía…

Los profesores (de economía para mas señas) demuestran en su artículo como esta falacia, tan enraizada en la mentalidad española, no tiene ningún fundamento: tras varios años de crisis nadie en España ha conseguido levantar cabeza, los bancos cada vez están más hundidos, las reformas y ajustes de los diferentes Gobiernos no han conseguido más que agudizar el desasosiego de los mercados y las mentiras contables y de todo tipo de los gobiernos autonómicos (y centrales) demuestran que, en nuestro país, el desequilibrio estructural y constitucional es mucho más que una anécdota.

Es obvio que nadie en España ha hecho los deberes o, al menos, nadie los ha hecho bien; Europa, en cambio, ha demostrado una gran comprensión hacia nosotros -y la continúa manifestando-, con su paciencia infinita ante tanta mentira o concediéndonos créditos blandos, como el último de 100.000 millones, a pesar de las críticas crecientes de algunos sectores políticos españoles, que sólo ven en estas ayudas financieras la mano negra  de la gran banca europea, que sólo busca (dicen ellos), con sus oportunistas operaciones monetarias, sacar más leña del árbol caído.

Algunas voces, en un tono cada vez más airado, exigen mano dura con nuestros socios. El orgullo español (somos pobres pero vanidosos) amenaza con abandonar el euro si nuestros “amigos” no se avienen a razones, olvidando que pertenecemos a un club supranacional que (a pesar de sus sombras, dudas y contradicciones) tiene sus propias reglas, forjadas al calor de muchos años de democracias y de respetos mutuos, y sin parecido alguno con las nuestras, nacidas de un mundo donde algunos sobreviven gracias a la estafa y al engaño y donde la simple expectativa de honradez levanta sonrisas (al menos entre ciertos estamentos). Dicen estas voces que la salida del euro aumentaría nuestro margen de maniobra y nuestra competitividad. Que eliminaríamos de inmediato toda la deuda pública y privada. Y que (finalmente el broche) con nuestro portazo dejaríamos con cara de tonto a nuestros ricos socios europeos. Otra machada tan inútil como paranoica.

Ocurriría exactamente al revés: la salida del euro significaría una devaluación monetaria tan significativa que, en sus primeros momentos, rondaría el 60%, con lo que las importaciones (sobre todo tecnología e hidrocarburos) se convertirían en inasequibles para el ciudadano medio, la mayoría de los bancos quebrarían y se imposibilitaría, para siempre, la devolución de la deuda pública y privada. Y lo que es peor, en un mundo cada vez más globalizado, seríamos expulsados del único club que nos ha admitido y que es, para más INRI, nuestro escenario natural. Con lo que, en consecuencia, la famosa competividad no sólo no aumentaría sino que disminuiría: y sin mercados nos tendríamos que comer nuestros propios pepinos y tomates. Y, que sepamos, de la autarquía y el aislacionismo nadie ha sobrevivido. Sería la vuelta a los tristes años 50.

A los nostálgicos de los viajes al pasado habría que preguntarles: ¿le gustaría volver a un tiempo donde nuestros hijos, desnutridos y con la cara llena de mocos, bebían leche de polvo procedente de ayudas internacionales?; ¿a un tiempo donde nuestros únicos viajes al extranjero eran a la vendimia francesa o de albañil a Alemania?. ¿A un tiempo en el que un piso en Denia costaba tan sólo 600 euros (100.000 pesetas), pero nadie lo podía comprar?

Intentemos convencer a Europa de que, aunque algunos se empeñen en demostrar lo contrario, ya NO somos un país de pícaros ladrones de gallinas. Y perdonen la expresión, pero es que nos va el futuro en ello, el nuestro y el de nuestros hijos.

 

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